Am Bedarf vorbei? Aktuelle Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Oldenburg

© "Bin im Garten" / CC BY-SA 3.0

I. Der sach­li­che Teil – Zah­len

1. Ein­woh­ner­pro­gno­sen und Woh­nungs­be­darf

Nach der Pro­gno­se der Ver­wal­tung im „Wohn­kon­zept 2025“ wird sich die Ein­woh­ner­zahl der Stadt Olden­burg bis 2025 auf 165.576 Ein­woh­ner erhö­hen, die in 91.176 Haus­hal­ten leben. Hier­bei wird die aktu­ell durch­schnitt­li­che Haus­halts­grö­ße in Olden­burg von 1,82 Per­so­nen pro Haus­halt zugrun­de gelegt. Danach wird auf­grund der demo­gra­phi­schen Ent­wick­lung die Ein­woh­ner­zahl wie­der lang­sam zurück­ge­hen.

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Die vor­her­ge­sag­ten Ein­woh­ner­zah­len sind maß­geb­lich für die benö­tig­ten Wohn­ein­hei­ten (WE). Nach der im Jahr 2012 von der Ver­wal­tung aktua­li­sier­ten Bedarfs­pla­nung im „Wohn­kon­zept 2025“ müss­ten von 2012 bis 2025 5.960 Wohn­ein­hei­ten erstellt wer­den, um den Bedarf zu decken, durch­schnitt­lich pro Jahr 426.

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2. Woh­nungs­be­darf und Woh­nungs­fer­tig­stel­lun­gen

Tat­säch­lich wur­den von die­sen feh­len­den 5.960 Wohn­ein­hei­ten bis Ende 2015 bereits 4.068 fer­tig­ge­stellt. Dem­nach feh­len bis 2025 nur noch 1.892 Wohn­ein­hei­ten. Das wären pro Jahr durch­schnitt­lich nur noch 189.

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3. Aktu­el­le Ein­woh­ner­ent­wick­lung und Woh­nungs­be­darf

Nun steigt die Ein­woh­ner­zahl aber schnel­ler als im „Wohn­kon­zept 2025“ ange­nom­men. Die Anga­ben zur aktu­el­len Ein­woh­ner­zahl wei­chen aller­dings erheb­lich von­ein­an­der ab, weil die Ein­woh­ner­da­tei der Stadt mit den amt­li­chen Zah­len des Lan­des, die durch Volks­zäh­lung und Mikro­zen­sus kor­ri­giert wer­den, nicht abge­gli­chen wer­den darf.1

Wäh­rend die amt­li­che Sta­tis­tik am 31.12.2015 163.830 Ein­woh­ner zählt, beträgt die Ein­woh­ner­zahl laut Mel­de­da­tei der Stadt Ende 2015 165.096 Ein­woh­ner, laut Olden­bur­ger Online­zei­tung sogar 166.600 im Novem­ber 2016.2

Gehen wir von den 165.096 Ein­woh­nern der städ­ti­schen Mel­de­da­tei Ende 2015 und der durch­schnitt­li­chen Haus­halts­grö­ße von 1,82 Per­so­nen aus, so wur­den Ende 2015 also 90.697 Woh­nun­gen benö­tigt3. Tat­säch­lich gab es 89.5984. Rein rech­ne­risch fehl­ten Ende 2015 also 1.099 Woh­nun­gen in Olden­burg.

4. Die aktu­el­le Ent­wick­lung der Bau­tä­tig­keit

Im Jahr 2015 wur­de der Bau von 1.372 und im ers­ten Halb­jahr 2016 von wei­te­ren 934 zusätz­li­chen WE geneh­migt, eine Stei­ge­rung gegen­über dem ers­ten Halb­jahr 2015 um 135 WE.

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Wenn wir vor­sich­tig hoch­ge­rech­net von ins­ge­samt 1.500 geneh­mig­ten WE für das gan­ze Jahr 2016 aus­ge­hen, und wenn wir wie­der­um vor­sich­tig davon aus­ge­hen, dass von den 1.372 in 2015 und den 1.500 in 2016 geneh­mig­ten WE nur drei Vier­tel bis 2017 fer­tig gestellt wer­den (also 1.029 in 2016 und 1.125 in 2017), dann wären rein rech­ne­risch mit 2.154 bis Ende 2017 fer­tig­ge­stell­ten WE die laut „Wohn­kon­zept 2025“ bis 2025 benö­tig­ten 91.176 WE bereits Ende 2017 mit 576 WE über­schrit­ten.

Doch selbst wenn wir für 2016 die Ein­woh­ner­zahl der städ­ti­schen Mel­de­da­tei von 166.600 zugrun­de­le­gen und sogar noch von einer kon­ti­nu­ier­lich Stei­ge­rung auf 170.000 Ein­woh­ner bis 2020 aus­ge­hen, wür­den Bau­fer­tig­stel­lun­gen in der Grö­ßen­ord­nung von durch­schnitt­lich mehr als 900 WE pro Jahr – wie in den letz­ten fünf Jah­ren – bereits ab 2018 zur Über­sät­ti­gung des Mark­tes füh­ren.

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II. Der pole­mi­sche Teil – Olden­burg: Stadt der stin­ken­den Stie­sel?

1. Wen kümmert’s?

Wenn in Olden­burg mun­ter wei­ter so drauf­los gebaut wird wie bis­her und die Eigen­tums- und Miet­woh­nun­gen bald nicht mehr wie jetzt zu über­höh­ten Prei­sen ver­kauft oder ver­mie­tet kön­nen, dann trifft das zunächst ein­mal die Kapi­tal­in­ves­ti­ti­ons­ge­sell­schaf­ten und pri­va­ten Bau­trä­ger, die auf Immo­bi­li­en als Ren­di­te­ob­jek­te gesetzt haben; Inves­ti­tio­nen im Kapi­ta­lis­mus sind immer ein gewis­ses Risi­ko – wer sich ver­zockt, hat sel­ber Schuld.

Und ehe die neu gebau­ten Woh­nun­gen bil­li­ger ver­kauft oder ver­mie­tet wer­den, blei­ben sie in der Regel erst­mal leer ste­hen – klei­ne Hoff­nung also, dass dem­nächst nicht noch mehr neu­rei­che Stie­sel mit ihren lächer­lich über­di­men­sio­nier­ten Die­sel-SUVs die Stadt voll­s­tin­ken und mit ihrem luxu­riö­sen Lebens­stil unnö­tig viel Ener­gie ver­schwen­den.5 Also wen kümmert’s?

2. Ange­bot und Nach­fra­ge

Der Immo­bi­li­en­boom ist aber kei­ne Olden­bur­ger Ange­le­gen­heit, son­dern bun­des­weit zu beob­ach­ten. Wird dar­aus eine ech­te Immo­bi­li­en­bla­se, wie schon hier und da befürch­tet wird, dann lei­den wie bei der letz­ten gro­ßen Kri­se schließ­lich doch wie­der die klei­nen Leu­te.

Und aktu­ell küm­mert es natür­lich alle, die trotz des Bau­booms noch immer kei­ne geeig­ne­te und für sie bezahl­ba­re Woh­nung fin­den – denn obwohl rein rech­ne­risch der Bedarf ver­gli­chen mit der Zahl der Haus­hal­te Ende 2015 bei nur 1.099 neu­en WE liegt, ste­hen auf der Inter­es­sen­ten­lis­te der GSG seit 2012 Jahr für Jahr zwi­schen 4.500 und mehr als 5.000 Men­schen. Allein nach die­ser Lis­te (es gibt neben den Men­schen auf der GSG-Lis­te sicher noch wei­te­re Woh­nungs­su­chen­de in Olden­burg) feh­len knapp 4.000 klei­ne Woh­nun­gen für Ein- bis Zwei-Per­so­nen­haus­hal­te mit einer Brut­to­mie­te von maxi­mal 600 Euro im Monat.

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Wenn wir dann noch berück­sich­ti­gen, dass es sich bei den aktu­el­len Stei­ge­run­gen der Ein­woh­ner­zah­len zu einem gro­ßen Teil um Geflüch­te­te han­delt, die sich kaum eine 60 m²-Woh­nung im Johan­nes­hof für 240.000 € kau­fen wer­den, dann könn­te man mal dar­über nach­den­ken, war­um über­haupt und für wen eigent­lich so viel gebaut wird in Olden­burg.

3. Vie­le Jah­re rot-grü­ne Mehr­hei­ten in Olden­burg…

Seit 2012 wird am aktu­el­len Woh­nungs­kon­zept der Stadt Olden­burg gear­bei­tet und davon gere­det, genü­gend Wohn­raum auch für ein­kom­mens­är­me­re Men­schen in Olden­burg zu schaf­fen. Wohn­raum­för­de­rungs­pro­gram­me, Quo­ten­re­ge­lun­gen, Bele­gungs­bin­dung, Leer­stands­kon­zep­te… Seit 2012 hat sich die Zahl der Men­schen mit gerin­ge­ren Ein­kom­men, die ver­geb­lich eine für sie bezahl­ba­re Woh­nung suchen, nicht ver­rin­gert. Erfolg­rei­che Kon­zep­te sehen anders aus.

Die Stadt wur­de statt­des­sen von der Wohn­geld­re­form, die Anfang 2016 in Kraft trat, kalt erwischt: Die Miet­ober­gren­zen für Grund­si­che­rungs­be­rech­tig­te muss­ten nun end­lich auch in Olden­burg an die har­te Rea­li­tät des Woh­nungs­mark­tes ange­passt wer­den. Statt die­sen Anstoß von außen nun aber mit effek­ti­ven Kon­zep­ten zur Schaf­fung güns­ti­gen Wohn­raums auf­zu­grei­fen, steckt die Stadt lie­ber Geld in die Erstel­lung eines soge­nann­ten „Schlüs­si­gen Kon­zepts“ – in der Hoff­nung, so die Miet­ober­gren­zen wie­der absen­ken und Geld auf Kos­ten der Ärms­ten ein­spa­ren zu kön­nen.

Wenn die Stadt ange­sichts die­ser Ent­wick­lun­gen mit Stolz die Fest­le­gung einer Quo­te von 20 Pro­zent sozia­len Woh­nungs­baus auf städ­ti­schen Grund­stü­cken ver­kün­det, dann stellt sich schon die Fra­ge, was mit Erfolg gemeint ist?

4. Nach­hal­ti­ge und sozi­al gerech­te Woh­nungs­po­li­tik? Wer?

Eine nach­hal­ti­ge und sozi­al gerech­te Woh­nungs­po­li­tik wür­de mit einem Sofort­pro­gramm

  1. die Zahl der Bau­ge­neh­mi­gun­gen auf den tat­säch­li­chen Bedarf redu­zie­ren,
  2. die Quo­te für pri­va­te Bau­trä­ger zur Schaf­fung güns­ti­gen Wohn­raums auf min­des­tens 50 Pro­zent erhö­hen,
  3. die Sub­ven­tio­nen pri­va­ter Bau­trä­ger kom­plett aus­lau­fen las­sen,
  4. in gemein­sa­mer Trä­ger­schaft mit kom­mu­na­len Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten min­des­tens 2.000 bis 3.000 Sozi­al­woh­nun­gen in den nächs­ten drei Jah­ren bau­en (beim aktu­ell nied­ri­gen Zins­satz wäre das sogar eine loh­nen­de Zukunfts­in­ves­ti­ti­on in das Ver­mö­gen der Stadt),
  5. par­al­lel dazu Mehr­ge­nera­tio­nen-, nach­hal­ti­ge und sozia­le Wohn­pro­jek­te (wie z. B. Bres­lau­er Stra­ße und Glas­hüt­ten­sied­lung) för­dern,
  6. die öko­lo­gi­sche Sanie­rung und Moder­ni­sie­rung im Alt­be­stand der Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten unter­stüt­zen.

Nach­hal­ti­ge und sozi­al gerech­te Woh­nungs­po­li­tik scheint nicht rot-grün zu sein. Über Woh­nungs­stan­dards und Lebens­qua­li­tät im Quar­tier haben wir dabei noch gar nicht gere­det.

 

 

 


 

1Die Ein­woh­ner­zahl der eige­nen Ein­woh­ner­da­tei wich ins­be­son­de­re seit der Volks­zäh­lung 1987 immer von den amt­li­chen Zah­len ab. Dies erklärt sich dar­aus, dass das Ein­woh­ner­re­gis­ter nicht auf­grund der Volks­zäh­lungs­da­ten über­ar­bei­tet und kor­ri­giert, son­dern stets fort­ge­schrie­ben wur­de (Ver­bot des Mel­de­re­gis­ter­ab­gleichs). Nach dem Zen­sus 2011 (regis­ter­ge­stütz­te Volks­zäh­lung) wer­den wei­ter­hin Abwei­chun­gen zwi­schen der amt­li­chen Ein­woh­ner­zahl und der des Mel­de­re­gis­ters auf­tre­ten, da das Ver­bot eines Daten­ab­gleichs wei­ter­hin gilt.“ (Fach­dienst für Geo­in­for­ma­ti­on und Sta­tis­tik der Stadt Olden­burg: http://www.oldenburg.de/fileadmin/oldenburg/Benutzer/PDF/40/402/0202–2015-Internet.pdf, 22.11.2016)

2http://oldenburger-onlinezeitung.de/oldenburg/einwohnerzahl-14728.html, 22.11.2016

3inklu­si­ve Ersatz­be­darf von 0,1 % und Mobi­li­täts­re­ser­ve von 1 % wären es 91.695 WE.

4Bau­tä­tig­keit und Woh­nun­gen. Bestand an Woh­nun­gen. Fach­se­rie 5 Rei­he 3. Sta­tis­ti­sches Bun­des­amt, Wies­ba­den 2016

5Ver­glei­che die hoch­in­ter­es­san­te aktu­el­le Unter­su­chung des Bun­des­um­welt­am­tes zum Ener­gie­ver­brauch in pri­va­ten Haus­hal­ten, die belegt, dass je höher das Ein­kom­men ist, des­to mehr Ener­gie ver­braucht wird: TEXTE 39/2016, Umwelt­for­schungs­plan des Bun­des­mi­nis­te­ri­ums für Umwelt, Natur­schutz, Bau und Reak­tor­si­cher­heit: Reprä­sen­ta­ti­ve Erhe­bung von Pro-Kopf-Ver­bräu­chen natür­li­cher Res­sour­cen in Deutsch­land (nach Bevöl­ke­rungs­grup­pen).